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07.09.2011
Vermietung an Unternehmer
Der Vermieter einer Immobilie kann auf die Befreiung der Vermietungsleistung von der Umsatzsteuer verzichten, wenn der Mieter ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist und die Vermietung für dessen Unternehmen erfolgt. Von der Steuerbefreiung ist die Vermietung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), ausgenommen.
Gemischte Nutzung
Wird die Immobilie vom Mieter sowohl für unternehmerische als auch für unternehmensfremde Zwecke genutzt, so kommt der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nur für die Vermietungsleistung in Frage, die für den unternehmerischen Bereich des Mieters bestimmt ist. Dies gilt auch dann, wenn für die unternehmerische und die unternehmensfremde Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbart ist.
Aufteilung nach Nutzflächen
Die Aufteilung der Vermietungsleistung in einen umsatzsteuerfreien und in einen umsatzsteuerpflichtigen Teil kann auf der Grundlage der jeweils zu unterschiedlichen Zwecken überlassenen Räume im Wege einer sachgerechten Schätzung erfolgen, wenn ein einheitliches Entgelt für die Nutzung der Räume vereinbart wurde. Im Regelfall dürfte die Aufteilung nach den unterschiedlich genutzten Nutzflächen erfolgen.
Aufteilung nach Zeitanteilen
Außer der räumlichen Trennung der Vermietungsleistung kann auch eine Aufteilung entsprechend der zeitlich aufeinanderfolgenden Nutzung zu unternehmerischen und unternehmensfremden Zwecken des Mieters erfolgen. Dabei ist es unerheblich, ob ein Jahres- oder Monatsmietvertrag abgeschlossen ist oder ob stundenweise vermietet wird. Wird z. B. ein Raum jeweils an einem Montag in der Woche an einen Mieter vermietet, der diesen Raum von 8.00 bis 12.00 Uhr für unternehmensfremde Zwecke und von 12.00 bis 16.00 Uhr für seinen unternehmerischen Bereich nutzt, so ist ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Hälfte der Vermietungsleistung zulässig.
Nutzungsänderung während des Jahres
Ändert der Mieter von Räumen während des Jahres die Nutzung der Räume, so ist die Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung entsprechend der zeitlich unterschiedlichen Verwendung der Mieträume zu beurteilen. Wenn z. B. der Mieter im ersten Halbjahr die Räume für unternehmerische Zwecke nutzt und im zweiten Halbjahr für unternehmensfremde Zwecke, so kann in diesem Fall für das erste Halbjahr auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden, während im zweiten Halbjahr diese Möglichkeit nicht mehr besteht, da in diesem Zeitabschnitt die Vermietung nicht für unternehmerische Zwecke des Mieters erfolgt.
Vorsteuerabzug beim Mieter
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Vermietung von Immobilien ist nur zulässig, soweit der Mieter die Immobilie ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei räumlicher oder zeitlich unterschiedlicher Nutzung von Immobilienteilen ist die Frage der Option zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für jeden selbständig nutzbaren Immobilienteil gesondert zu beurteilen. Dies gilt jedoch nicht bei zeitlich unterschiedlicher Nutzung durch denselben Mieter.
Werden z. B. Räume an einen Unternehmer vermietet, der diese Räume sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Umsätze nutzt, so kommt der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung durch den Vermieter dann nicht mehr in Betracht, wenn die umsatzsteuerfreien Umsätze des Mieters zu einem Vorsteuerausschluss von mehr als fünf Prozent führen.
Wird dagegen eine Immobilie von verschiedenen Mietern zeitlich unterschiedlich genutzt, kann eine Aufteilung nach Maßgabe des jeweiligen Umsatzes an den einzelnen Mieter in Betracht kommen. Wird z. B. eine Immobilie im ersten Halbjahr an einen Rechtsanwalt mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen vermietet und im zweiten Halbjahr an einen Arzt mit umsatzsteuerfreien Umsätzen, so ist für das erste Halbjahr der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietungsumsätze an den Rechtsanwalt möglich. Für die Vermietungsumsätze an den Arzt ist der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht zulässig.
Vermietung von Immobilien
Der Vermieter einer Immobilie kann auf die Befreiung der Vermietungsleistung von der Umsatzsteuer verzichten, wenn der Mieter ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist und die Vermietung für dessen Unternehmen erfolgt. Von der Steuerbefreiung ist die Vermietung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), ausgenommen.
Gemischte Nutzung
Wird die Immobilie vom Mieter sowohl für unternehmerische als auch für unternehmensfremde Zwecke genutzt, so kommt der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nur für die Vermietungsleistung in Frage, die für den unternehmerischen Bereich des Mieters bestimmt ist. Dies gilt auch dann, wenn für die unternehmerische und die unternehmensfremde Nutzung ein einheitliches Entgelt vereinbart ist.
Aufteilung nach Nutzflächen
Die Aufteilung der Vermietungsleistung in einen umsatzsteuerfreien und in einen umsatzsteuerpflichtigen Teil kann auf der Grundlage der jeweils zu unterschiedlichen Zwecken überlassenen Räume im Wege einer sachgerechten Schätzung erfolgen, wenn ein einheitliches Entgelt für die Nutzung der Räume vereinbart wurde. Im Regelfall dürfte die Aufteilung nach den unterschiedlich genutzten Nutzflächen erfolgen.
Aufteilung nach Zeitanteilen
Außer der räumlichen Trennung der Vermietungsleistung kann auch eine Aufteilung entsprechend der zeitlich aufeinanderfolgenden Nutzung zu unternehmerischen und unternehmensfremden Zwecken des Mieters erfolgen. Dabei ist es unerheblich, ob ein Jahres- oder Monatsmietvertrag abgeschlossen ist oder ob stundenweise vermietet wird. Wird z. B. ein Raum jeweils an einem Montag in der Woche an einen Mieter vermietet, der diesen Raum von 8.00 bis 12.00 Uhr für unternehmensfremde Zwecke und von 12.00 bis 16.00 Uhr für seinen unternehmerischen Bereich nutzt, so ist ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für die Hälfte der Vermietungsleistung zulässig.
Nutzungsänderung während des Jahres
Ändert der Mieter von Räumen während des Jahres die Nutzung der Räume, so ist die Möglichkeit des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung entsprechend der zeitlich unterschiedlichen Verwendung der Mieträume zu beurteilen. Wenn z. B. der Mieter im ersten Halbjahr die Räume für unternehmerische Zwecke nutzt und im zweiten Halbjahr für unternehmensfremde Zwecke, so kann in diesem Fall für das erste Halbjahr auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet werden, während im zweiten Halbjahr diese Möglichkeit nicht mehr besteht, da in diesem Zeitabschnitt die Vermietung nicht für unternehmerische Zwecke des Mieters erfolgt.
Vorsteuerabzug beim Mieter
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei der Vermietung von Immobilien ist nur zulässig, soweit der Mieter die Immobilie ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Bei räumlicher oder zeitlich unterschiedlicher Nutzung von Immobilienteilen ist die Frage der Option zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung für jeden selbständig nutzbaren Immobilienteil gesondert zu beurteilen. Dies gilt jedoch nicht bei zeitlich unterschiedlicher Nutzung durch denselben Mieter.
Werden z. B. Räume an einen Unternehmer vermietet, der diese Räume sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Umsätze nutzt, so kommt der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung durch den Vermieter dann nicht mehr in Betracht, wenn die umsatzsteuerfreien Umsätze des Mieters zu einem Vorsteuerausschluss von mehr als fünf Prozent führen.
Wird dagegen eine Immobilie von verschiedenen Mietern zeitlich unterschiedlich genutzt, kann eine Aufteilung nach Maßgabe des jeweiligen Umsatzes an den einzelnen Mieter in Betracht kommen. Wird z. B. eine Immobilie im ersten Halbjahr an einen Rechtsanwalt mit umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen vermietet und im zweiten Halbjahr an einen Arzt mit umsatzsteuerfreien Umsätzen, so ist für das erste Halbjahr der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietungsumsätze an den Rechtsanwalt möglich. Für die Vermietungsumsätze an den Arzt ist der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht zulässig.
